El Capital Stack es el Elemento Mas Importante en El Financiamiento de Inversiones de Bienes Raíces

Introducción

Muchas personas se frustran luego de encontrar una gran oportunidad de inversión en bienes raíces, y luego darse cuenta de que no pueden conseguir todo el financiamiento necesario para el proyecto. La solución a este problema es conocer los diferentes medios y niveles de financiamiento, mejor conocido como el “Capital Stack”.

La industria de bienes raíces es un campo complejo y en constante evolución. Uno de los aspectos más importantes del financiamiento de bienes raíces comerciales es comprender el “capital stack”.

 Este artículo tiene como objetivo proporcionar una guía completa para principiantes sobre los diferentes componentes del “capital stack” de bienes raíces, incluida la deuda principal (Senior Debt), la deuda mezanine, el capital preferente (Preferred Equity), el capital de socios limitados (Limited Partner Equity) y el capital del patrocinador (Sponsor Equity). Incluiremos la traducción al inglés de términos importantes para que usted pueda hacer su investigación en Google.

También profundizaremos en las diversas opciones para utilizar estos elementos, discutiremos la documentación requerida para comenzar el proceso y exploraremos las fórmulas financieras y la terminología comúnmente utilizadas en el financiamiento de bienes raíces comerciales.

  1. El “Capital Stack”: Una descripción general

El “capital stack” es una estructura jerárquica que representa las diversas capas de financiación utilizadas en una inversión de bienes raíces comercial. A menudo se representa como una pirámide, con las opciones de financiamiento menos riesgosas en la parte superior y las más riesgosas en la parte inferior.

El “capital stack” se compone de deuda senior, deuda mezzanine, acciones preferentes, acciones de socios limitados y acciones de patrocinadores.

Cada uno de estos componentes tiene diferentes niveles de riesgo, rendimiento y control en la inversión general, que exploraremos en detalle a continuación.

  1. Deuda senior (Senior Debt)

La deuda senior, también conocida como primera hipoteca, es la forma más segura de financiación en el “capital stack”. Se refiere al préstamo otorgado por un banco u otra institución financiera, que tiene el primer derecho sobre la propiedad en caso de incumplimiento.

Dado que la deuda senior se considera la forma de financiamiento menos riesgosa, generalmente ofrece las tasas de interés más bajas y los términos más favorables para el prestatario.

En la mayoría de las transacciones de bienes raíces comerciales, el componente de deuda senior generalmente representa entre el 60% y el 80% de el “capital stack” total. Cuando se utiliza deuda senior, es fundamental tener en cuenta la relación préstamo-valor (LTV).

La relación LTV es una métrica financiera que compara el monto del préstamo con el valor de la propiedad. Una relación LTV más baja indica un enfoque de financiación más conservador, mientras que una relación LTV más alta sugiere una estrategia más agresiva.

  1. Deuda intermedia (Mezzanine Debt)

La deuda mezzanine es una forma de deuda subordinada que viene después de la deuda senior en el “capital stack” . Es más riesgoso que la deuda senior pero ofrece mayores rendimientos para los inversores.

La deuda mezzanine se usa comúnmente para cerrar la brecha entre la deuda principal y el financiamiento de capital, lo que la convierte en una opción atractiva para proyectos que requieren capital adicional pero no pueden asegurarlo a través de fuentes de financiamiento tradicionales.

La deuda mezzanine generalmente está garantizada por una garantía de la participación accionaria del prestatario en la propiedad, en lugar de un gravamen directo sobre la propiedad misma.

Esto significa que, en caso de incumplimiento, el prestamista mezzanine puede intervenir y tomar el control de la posición de capital del prestatario.

Los préstamos mezzanine a menudo vienen con tasas de interés más altas y convenios más restrictivos que la deuda principal, lo que refleja el mayor nivel de riesgo involucrado.

  1. Capital Preferente (Preferred Equity)

El capital preferente es una forma híbrida de financiación que combina elementos de deuda y capital. Se clasifica por encima del capital común (socio comanditario y capital del patrocinador) en el “capital stack” , pero por debajo de la deuda senior y mezzanine.

Los inversores de acciones preferentes reciben una tasa de rendimiento fija, similar a la de la deuda, pero sus rendimientos suelen ser más altos que los de los prestamistas senior y mezzanine.

A cambio de mayores rendimientos, los inversionistas de capital preferencial ceden parte del control sobre el proyecto. Por lo general, tienen derechos de voto limitados y no participan en la administración diaria de la propiedad.

Sin embargo, los inversionistas de capital preferencial tienen un derecho prioritario sobre las distribuciones de flujo de efectivo y los ingresos residuales en el caso de una venta o refinanciamiento, lo que brinda una capa adicional de protección para su inversión.

  1. Capital de socios comanditarios (Limited Partner Equity)

El patrimonio de los socios comanditarios es la participación de propiedad de los inversores pasivos que aportan capital a un proyecto inmobiliario sin tener un papel activo en su gestión.

Estos inversionistas generalmente reciben una parte de las distribuciones de flujo de efectivo del proyecto y cualquier ganancia potencial por la venta o refinanciamiento de la propiedad.

Los socios comanditarios tienen responsabilidad limitada, lo que significa que su exposición financiera está limitada al monto de su inversión inicial.

El papel de los socios limitados en el “capital stack” es crucial, ya que proporcionan una parte importante de la financiación de capital necesaria para un proyecto.

Sin embargo, sus rendimientos están sujetos al rendimiento de la propiedad y pueden verse afectados por las fluctuaciones del mercado y las decisiones de gestión.

  1. Equidad del patrocinador (Sponsor Equity)

El patrimonio del patrocinador, también conocido como patrimonio del socio general, se refiere a la participación de propiedad del desarrollador o administrador del proyecto.

El patrocinador es responsable de supervisar las operaciones diarias de la propiedad, incluido el arrendamiento, la administración y el mantenimiento.

Los patrocinadores también aportan capital al proyecto, aunque normalmente una cantidad menor que los socios limitados.

A cambio de su participación activa y asunción de riesgos, los patrocinadores reciben una parte de las distribuciones de flujo de efectivo y las ganancias de la propiedad.

Además, los patrocinadores a menudo reciben una «promoción» o una tarifa basada en el desempeño que los recompensa por administrar y ejecutar con éxito el proyecto.

  1. Utilizando diferentes componentes de el “capital stack”

Cada elemento de el “capital stack” tiene un propósito único y proporciona varios beneficios y riesgos para los inversores. Al comprender los matices de cada componente, los inversores pueden adaptar su estrategia de inversión para alinearse con su tolerancia al riesgo, objetivos de rendimiento y horizonte de inversión.

Por ejemplo, los inversores conservadores pueden preferir centrarse en la deuda senior y las acciones preferentes, que ofrecen rendimientos más bajos pero tienen un mayor nivel de seguridad.

Por otro lado, los inversionistas más agresivos podrían estar dispuestos a asumir el riesgo adicional asociado con la deuda mezzanine o el capital de socios limitados en busca de mayores rendimientos.

  1. Documentación y Fórmulas Financieras

Para comenzar el proceso de obtención de financiamiento para un proyecto de bienes raíces comerciales, generalmente se requieren varios documentos. Estos pueden incluir:

  • Un plan de negocios detallado que describa los objetivos, la estrategia y las proyecciones financieras del proyecto
  • Estados financieros y declaraciones de impuestos para el prestatario y los garantes
  • Un informe de tasación o tasación de la propiedad
  • Informes de condiciones ambientales y de propiedad
  • Estudios de mercado y factibilidad

Se utilizan varias fórmulas financieras para evaluar la viabilidad de una inversión de bienes raices comercial y la estructura de el “capital stack” . Algunas de estas fórmulas incluyen:

  • Relación préstamo-valor (LTV): el monto del préstamo dividido por el valor de tasación de la propiedad
  • Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR): el ingreso operativo neto de la propiedad dividido por sus pagos anuales del servicio de la deuda
  • Rendimiento de efectivo sobre efectivo: el flujo de efectivo anual de la inversión dividido por la cantidad de capital invertido
  1. Terminología de el “capital stack”

Además de LTV y DSCR, otros términos se usan comúnmente en el contexto de el “capital stack” :

  • Préstamo a valor combinado (CLTV): el monto total de todos los préstamos garantizados por una propiedad, incluida la deuda senior y mezzanine, dividido por el valor de tasación de la propiedad
  • Múltiplo de capital: las distribuciones totales en efectivo recibidas por un inversionista divididas por el monto de su inversión inicial
  • Tasa interna de rendimiento (IRR): la tasa de rendimiento anualizada de una inversión, teniendo en cuenta tanto el momento como la magnitud de los flujos de efectivo

Conclusión

 

Comprender la “capital stack”  de bienes raíces es crucial para cualquiera que busque invertir en bienes raíces comerciales o asegurar el financiamiento para un proyecto.

Al familiarizarse con los diferentes componentes de la “capital stack” , sus riesgos y rendimientos asociados, y las diversas opciones de financiamiento disponibles, puede tomar decisiones informadas que se alineen con sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo.

Al embarcarse en su viaje en el financiamiento de bienes raíces comerciales, recuerde que la “capital stack”  es un panorama dinámico y en constante cambio que requiere educación y adaptación continuas.

En conclusión, el mundo de la financiación de bienes raíces comerciales puede ser complejo e intimidante para los principiantes.

Sin embargo, al obtener una comprensión profunda de la “capital stack” , incluida la deuda senior, la deuda mezzanine, el capital preferente, el capital de socio limitado y el capital de patrocinador, puede navegar mejor por las complejidades de este campo.

Al examinar las diversas opciones disponibles para utilizar cada componente y familiarizarse con la documentación necesaria y las fórmulas financieras, puede tomar decisiones informadas que se alineen con sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo.

A medida que se embarca en su viaje en el financiamiento de bienes raíces comerciales, es esencial mantenerse actualizado con las tendencias y mejores prácticas de la industria.

El aprendizaje y la adaptación continuos lo ayudarán a mantenerse a la vanguardia y maximizar su éxito en este campo dinámico y gratificante. Al final, una comprensión sólida de la “capital stack”  y sus diversos componentes servirá como una base sólida para sus futuras inversiones y éxitos en bienes raíces comerciales.

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